Nos últimos anos, os fundos imobiliários (FIIs) se tornaram uma das opções favoritas dos investidores brasileiros, principalmente por oferecerem uma forma prática de investir no mercado imobiliário com menor capital e pela atratividade de rendimentos mensais. No entanto, a recente alta da taxa Selic tem impactado negativamente esses fundos, resultando em uma queda significativa em seus valores de mercado.
Mas por que os Fundos imobiliários estão caindo com a alta da Selic? Neste artigo, vamos explorar os fatores que explicam esse fenômeno, como a alta dos juros afeta os rendimentos e o valor dos fundos imobiliários, além de apresentar exemplos de investimentos, taxas envolvidas e algumas estratégias para quem está pensando em continuar ou começar a investir nesses fundos.
O Que São Fundos Imobiliários?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos de investimento coletivo que reúnem recursos de diversos investidores para a compra e gestão de imóveis ou ativos relacionados ao setor imobiliário. Esses fundos podem ser compostos por shopping centers, lajes corporativas, galpões logísticos, ou até mesmo papéis atrelados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Uma das grandes vantagens dos FIIs é a possibilidade de receber dividendos mensais, provenientes dos aluguéis pagos pelos inquilinos dos imóveis ou dos rendimentos dos títulos imobiliários em que o fundo investe. Além disso, o investidor pode ganhar com a valorização das cotas no mercado secundário, caso o valor dos imóveis ou os rendimentos do fundo aumentem ao longo do tempo.
O Efeito da Alta da Selic nos FIIs
A taxa Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira e influencia diretamente o custo do dinheiro e as condições de crédito no país. Quando o Banco Central eleva a Selic, isso significa que os juros estão subindo, e isso afeta diretamente os Fundos Imobiliários de várias maneiras.
1. Competição com Títulos de Renda Fixa
Um dos principais motivos para a queda nos preços dos FIIs durante períodos de alta da Selic é a maior atratividade dos títulos de renda fixa. Com a Selic elevada, títulos como o Tesouro Selic, CDBs e LCIs/LCAs passam a oferecer retornos mais altos, e muitos investidores optam por migrar para esses ativos, que têm menos risco, em vez de manter seus recursos em FIIs, que são mais voláteis.
Em outras palavras, quando a renda fixa oferece rendimentos próximos ou até superiores aos dos FIIs, os investidores passam a exigir um prêmio de risco maior para manterem seus recursos em fundos imobiliários. Isso faz com que as cotas dos FIIs percam valor.
2. Impacto no Custo de Financiamento
Outro efeito importante da alta da Selic é o aumento do custo de financiamento dos próprios imóveis que compõem os portfólios dos FIIs. Quando a Selic sobe, o custo dos empréstimos para construção ou aquisição de novos imóveis também aumenta, o que pode reduzir a expansão e o desenvolvimento de novos projetos imobiliários. Isso impacta negativamente a valorização futura dos imóveis e, consequentemente, os rendimentos dos FIIs.
Além disso, fundos que investem em títulos imobiliários, como os CRIs, podem sofrer impacto, já que muitas vezes esses títulos têm seus rendimentos atrelados a índices como o IPCA ou o CDI, que também são afetados pelas mudanças na taxa Selic.
3. Redução da Demanda por Imóveis
A alta dos juros afeta também a demanda por imóveis. Com financiamentos mais caros, o mercado imobiliário tende a desacelerar, o que pode impactar negativamente a ocupação de imóveis dos FIIs. Menor ocupação significa menor renda de aluguéis e, por consequência, menos dividendos para os investidores.
Exemplos de Fundos Imobiliários Impactados
Vamos analisar como a alta da Selic tem afetado alguns dos principais tipos de FIIs no Brasil, usando exemplos reais para ilustrar o impacto.
FIIs de Tijolo
Os FIIs de Tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como shopping centers, escritórios, hospitais, e galpões logísticos. Em momentos de alta da Selic, o valor de mercado dessas cotas tende a cair, pois o rendimento proveniente dos aluguéis passa a ser comparado com as oportunidades oferecidas pela renda fixa.
Exemplo: FII Shopping Centers (HGBS11)
O HGBS11 é um fundo que investe em shoppings de grande porte. Nos últimos anos, especialmente com a alta da Selic, as cotas desse fundo têm sofrido desvalorização, pois os investidores têm migrado para ativos mais seguros e com melhor rendimento. Além disso, a pandemia e o aumento da inflação também afetaram o setor de consumo, impactando a ocupação e os aluguéis dos shoppings.
Em 2023, o valor da cota do HGBS11 caiu de R$ 300 para R$ 250, refletindo essa mudança de cenário.
FIIs de Papel
Os FIIs de Papel investem em títulos de dívida imobiliária, como os CRIs. Esses fundos têm uma performance mais mista em momentos de alta da Selic, já que muitos CRIs são atrelados ao CDI ou ao IPCA, o que protege o fundo da inflação. No entanto, o aumento do custo do crédito também pode impactar negativamente o setor imobiliário como um todo.
Exemplo: FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
KNCR11 é um FII de papel que investe principalmente em CRIs indexados ao CDI. Durante períodos de alta da Selic, o fundo tende a se beneficiar, pois o CDI acompanha a taxa básica de juros. Entretanto, os preços das cotas ainda podem sofrer quedas devido à migração de investidores para outros ativos de renda fixa de menor risco.
Em 2023, o KNCR11 viu seus rendimentos aumentarem, mas suas cotas caíram de R$ 120 para R$ 110, um reflexo da menor demanda por FIIs como um todo.
Taxas e Rendimentos dos FIIs
Os rendimentos dos FIIs são distribuídos mensalmente e variam de acordo com a performance dos imóveis ou dos ativos que compõem o portfólio. Em momentos de alta da Selic, o rendimento pode se manter estável, mas o valor das cotas cai, levando a uma percepção de piora no investimento.
As taxas de administração dos FIIs variam, mas geralmente ficam entre 0,3% a 1% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo. Em momentos de baixa valorização dos imóveis ou aumento das taxas de juros, essas taxas podem representar um peso maior sobre o retorno líquido do investidor.
Estratégias para Investidores de FIIs em Cenários de Alta da Selic
Apesar da queda das cotas, os FIIs continuam sendo uma excelente opção de investimento de longo prazo, especialmente para quem busca renda passiva. Aqui estão algumas estratégias para quem deseja manter ou iniciar seus investimentos em FIIs mesmo com a Selic elevada:
1. Focar em FIIs de Papel
FIIs de papel, como o KNCR11 , tendem a ter desempenho mais estável em momentos de alta dos juros. Isso porque muitos de seus títulos são indexados ao CDI, o que significa que os rendimentos tendem a acompanhar a elevação da Selic.
2. Aproveitar a Queda das Cotas
Para investidores de longo prazo, a queda nas cotas de FIIs de tijolo pode ser uma oportunidade de compra. Lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos tendem a se valorizar novamente quando a economia estabilizar e os juros voltarem a cair.
3. Diversificação
É sempre importante manter uma carteira diversificada. Combine FIIs de tijolo e de papel, além de outros ativos de renda fixa e variável, para mitigar os riscos e aproveitar diferentes cenários econômicos.
Conclusão
A alta da Selic trouxe desafios para os fundos imobiliários, mas também oportunidades. Embora as cotas estejam caindo, os rendimentos mensais continuam atrativos, especialmente para investidores focados em renda passiva. Com uma análise cuidadosa e estratégias bem definidas, é possível aproveitar os FIIs mesmo em momentos de alta dos juros.
Quer saber mais sobre como investir em FIIs e se proteger da alta da Selic? Fique atento aos nossos próximos conteúdos e aproveite para aprender a investir de forma inteligente!
